2010年之前, 大型机构投资者在很大程度上忽视了独栋房屋租赁市场, 谁更喜欢易于扩展的多户住宅. 但自金融危机以来，尤其是自2019年以来，这种情况发生了变化. 像J.P. 摩根资产管理公司、黑石集团和高盛资产管理公司都提供了帮助 提供资金 这是一个由二十多家独户房屋租赁公司组成的行业，这些公司正在抢购现有房产，同时也在建造新的房产.

企业或机构收购的住宅房地产飙升至90%,2021年第三季度将有215个家庭, 随着投资者, 无论大小, 占单户住宅销售的18%. 上升了80.比上年增长2%， 根据 给在线房地产公司Redfin. 投资者购买的住宅中，近四分之三是独户住宅, 而投资者几十年来一直扮演着重要角色的多户住宅市场，仅占总销量的四分之一.

这类机构资本的涌入是推动股市上涨的因素之一 飙升 尽管有负面的媒体报道，美国各地的独栋住宅价格和租金依然如此 审查在美国，不断上涨的租金吸引了更多的投资者. 而利润显然是投资者的目标, 目前不断变化的环境使独栋住宅成为一种理想的投资对象，这对用于做出投资决策的模型以及资产在投资组合中的配置方式都有影响.

机构投资者购买独栋住宅的原因有很多, 包括美联储的持续 货币 宽松政策导致房地产价格上涨. 然而, 他曾经管理过一只大量投资于独栋住宅的基金, 我认为最重要的因素是 推进 在大数据领域, 哪些显著提高了投资者进行尽职调查和预测趋势的能力.

计算能力的急剧增长使这些新的房屋租赁公司能够更有效地扩展和管理他们的投资组合, 不仅提高了分析市场的能力, 加快研究, 更快地做出明智的决定, 而且还简化了与物业管理相关的成本. 市场状况的趋同和分析能力的增强意味着这些投资者可能会留在这里.

新投资阶层的诞生

2008年全球金融危机后，这种对独栋住宅的推动最初是作为一种套利机会开始的，但现在已经演变成一种更持久的东西. 房地产泡沫的破灭降低了单户住宅相对于回报的风险. 今天, 房地产投资 信托基金, 私募股权公司, 保险公司, 养老基金看租金, 哪些国家没有受到与疫情有关的办公室和商店封锁的影响, 作为一种相对高产的作物 对冲 抵御通货膨胀.

我亲眼目睹了最初的机会. In 2010, 我帮助创建了一个基金，在亚特兰大以50美元的价格购买了几百套丧失抵押品赎回权的独户住宅,000元及60元,000, 投资了10美元,在租房子之前，每套房子可以升级. 通过快速行动, 随着估值回归均值，我们能够在周期接近底部时获得两位数的回报. 我们没有被驱逐，并在2020年卖掉了最后的房子.

机构投资者也做了同样的事情， 投入大量资金 在意识到他们可以将单户住宅租金作为其投资组合的永久组成部分之前，他们已经进入了破碎的市场并获得了巨大的收益. In 2012, 百仕通, 全球最大的另类资产管理公司之一, 收购邀请之家, 哪个控制80多个,000年租赁. 百仕通 套现 邀请函之家上市后的2019年. In 2021, 黑石集团收购了美国Home Partners, 一个拥有17个以上的公司,在美国各地有1000套出租自有住房, 60亿美元.

2020年，J.P. 摩根资产管理公司 进入 和一家独户出租公司合资, 美国房屋租赁, 现在正在建造成千上万的房屋. 高盛 部署 美国和英国住宅市场的资本. 其他已经加入的基金管理公司包括景顺(Invesco)，该公司将于2021年加入 宣布 它支持Mynd Management斥资50亿美元收购20家公司的计划,在未来三年内，将会有1000套单户出租房屋.

这种资本流入的动机，至少在一定程度上，是该行业正在产生的回报. COVID-19大流行导致了 偏好的转变 从城市的公寓转向空间更大的房子. 结果是, 自2019年以来，单户租赁一直是表现最好的房地产类别, 到2021年将增长约40%, 根据 总部位于康涅狄格州的霍亚资本房地产公司. 该公司追踪的三家上市房地产投资信托公司是invitation Homes, 美国房屋租赁, 和Tricon residential的租金增长达到了两位数，2021年的入住率也创下了纪录, 由于供应处于历史低位以及人口和流行病驱动的强劲需求.

科技如何推动单户租赁市场

华尔街对房地产游戏并不陌生. 长期以来，多户租赁房产一直被认为是中国的核心投资组合 机构投资者以及其他可扩展的商业物业，如办公、零售和工业建筑. 所有这些都可以吸收这些公司为收购它们而部署的大量资本支出. 但单户租赁传统上被归类为与其他专业物业(如数据中心)一起的非核心物业, 医疗办公室, 酒店, 还有老年人住房——因为它们更难衡量. 多亏了科技，这种情况已经不复存在了.

房地产技术正在改变的不仅仅是单户租赁, 但对该行业的影响尤其深远. 而对多户住宅的尽职调查是, 通过定义, 已经达到的规模, 独栋住宅则更为独特, 这使得潜在买家购买每件产品的成本更高. 投资者在改变什么 部署 大数据技术 这让他们能够更快地过滤尽职调查信息, 让原本支离破碎的市场变得更有效率、更容易进入.

像Entera公司这样的小众玩家支持 由高盛(Goldman sachs)发行的——已经浮出水面, 利用技术分析房地产记录和其他数据，帮助投资者快速识别符合其购买标准的房地产清单，并帮助他们计算出正确的出价. 这些能力使机构能够为其模型获得更准确的回报预测，并扩大其资产持有量.

这种转变延伸到单个家庭的投资组合, 为了降低成本，许多房东与租户建立了完全数字化的关系，以方便从付款到维护请求的一切, 提高租客满意度, 燃料增长, 根据 给豪亚资本. 其结果是，机构可以实现几乎与多户房地产投资信托公司相当的净营业利润率, 该公司报告称.

“我们在业务的各个方面都使用技术, 从收购一直到维护，再到呼叫中心，改善我们的运营指标，为住户提供更好的体验,Tricon Residential首席执行官加里·伯曼(Gary Berman)说 告诉 财经新闻服务Seeking Alpha将于2021年10月发布. Tricon Residential在北美管理着33,000套房产.

当然，科技并不能解决所有的房地产问题. 一个被称为“iBuyers”的新阶层将自动化决策的作用推向了极致, 利用计算机算法来执行购买和销售，以翻转单户住宅——这一策略对Zillow公司来说失败得很明显. 最出名的是在网上发布房地产清单和计算估计的房屋价值, Zillow被迫这么做 快门 它的新购买和翻转计划和放7,2021年11月，在发现房产价格过高后，市场上有1000套房屋.

相比之下, 我管理的基金能够有序地出售其资产，并获得可观的利润. 至少现在，我相信一些人类的观点仍然是可取的.

华尔街对房地产市场的影响

然而，这些华尔街支持的公司究竟会产生多大的影响，还有待观察. 它们目前只占整个住宅市场的2%, 经纪自营商Amherst Pierpont的分析师表示, 哪家专门从事固定收益资本市场. 这门课可能有局限性. 独户租赁公司倾向于 焦点 主要集中在西部发展较快的地区, 西南, 以及东南部各州, 购买和建造主要针对中上阶层家庭的住房. 供应也是一个制约因素，因此投资者的关注点开始越来越多地转向“建房出租”.

不过，投资者的收购仍在迅速进行. 人们普遍意识到尽职调查的规模可以扩大，这不仅让许多金融机构进入了市场, 它还发行了创纪录的单户租赁组合担保债券, 通过分散风险来增加机构融资的流动性. 2021年，所谓的SFR债务的累计公开发行达到创纪录的430亿美元, 阿姆赫斯特·皮尔庞特说.

除了降低尽职调查成本, 还有其他因素使得这些SFR交易对贷款机构具有吸引力. 抵押品价值是任何证券化模型的关键组成部分, 而单户证券化最终是由房屋价值担保的, 随着租房者对房屋的偏好日益增加，哪些价格正在显著上涨.

考虑到所有这些因素，我预计SFR证券化将加速. 2021年是证券化激增的第一个完整周期，表现非常出色, 与其他结构性债务进行可比交易. 华尔街急于在投资者能消化的范围内推出尽可能多的证券化产品, 目前投资者的胃口很大，因为租金正在上涨，投资者预计在可预见的未来，风险和利率将保持在低位.

尽管如此，仍有风险需要考虑，其中利率问题迫在眉睫. 不像自有住房, 这些贷款通常是30年期贷款, SFR投资组合的融资期限通常较短, 类似于商业地产. 如果利率大幅上升, 当出售或再融资的时候，净租金收益可能会完全消失. 这与商业抵押贷款支持证券的内在风险类似, 这就是为什么行业对SFR债务的看法是相似的.

另一个复杂的因素是房屋的维护和保养的可变性, 这也可能侵蚀现金流. 利率和维护成本是否会大幅上升, 有一种风险是，一波投资者在流动性不足的市场抛售股票，可能导致价格下跌，债务被减记, 因此创造了一个带有强迫销售的负面反馈循环, 正如我们在2008年看到的那样.

另一个难以量化的风险是，在最初涌入独栋住宅市场后，机构正面临越来越多的审查. 几家媒体将华尔街支持的房东描绘成无能或甚至 邪恶的, 指责其中一些投资者推高了房价, 抬高租金, 或者在维护保养方面做得不好. 我只想说, SFR是一项需要非常谨慎和专业的事业，因为它与人们的日常生活息息相关.

华尔街的房东们将继续留在这里

尽管华尔街支持的公司只占估计的比例 300,000 在多于 1.28亿年 美国的单户住宅, SFR看起来像是一种不仅会持续下去的资产类别, 但是要成长.

接近于零的利率和目前独户租赁市场的需求为增长提供了动力. 调查显示，在可预见的未来，越来越多的千禧一代计划租房, 比例越来越大 选择 出租单户住宅而不是公寓. 同时，强健的 增长 大数据的发展表明，未来几年，它将成为投资者越来越强大的工具.

尽管存在争议，但华尔街很可能在未来很长一段时间内扮演买方和建设者的角色.